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中央再發(fā)聲,房地產(chǎn)市場(chǎng)還有空間

來(lái)源:新浪網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2024-04-20   點(diǎn)擊量:300



中國(guó)房地產(chǎn)


1-3月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布
官方強(qiáng)調(diào)要理性看待此輪房地產(chǎn)調(diào)整

4月16日,國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì),介紹2024年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示,一季度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降9.5%。全國(guó)新建商品房銷售面積22668萬(wàn)平方米,同比下降19.4%;新建商品房銷售額21355億元,下降27.6%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示,從一季度房地產(chǎn)投資、銷售情況看,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整過(guò)程中。

第一,今年一季度房地產(chǎn)銷售指標(biāo)降幅擴(kuò)大,也有去年對(duì)比基數(shù)的原因。去年由于特殊情況影響,3、4月份房地產(chǎn)銷售迎來(lái)“小陽(yáng)春”。但對(duì)比去年6月份以后房地產(chǎn)各個(gè)月的銷售總量,發(fā)現(xiàn)今年3月份房地產(chǎn)銷售總量比去年下半年各個(gè)月絕對(duì)水平都高,這說(shuō)明今年一季度尤其是3月份房地產(chǎn)銷售回落確實(shí)有去年同期對(duì)比基數(shù)較高的原因,絕對(duì)量水平并不低。

第二,支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展政策措施效果還在持續(xù)顯現(xiàn)。第一,房地產(chǎn)“三大工程”拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資0.6個(gè)百分點(diǎn),顯現(xiàn)出成效。第二,從一季度數(shù)據(jù)看,房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)企業(yè)貸款降幅收窄了1.2個(gè)百分點(diǎn),這跟“白名單”融資政策落地有直接關(guān)系。第三,今年以來(lái),還有30多個(gè)城市提出住房以舊換新政策,在各地方政府共同努力下,今年3月份房地產(chǎn)銷售面積和金額比1-2月份降幅分別收窄了1.1和1.7個(gè)百分點(diǎn)。這三個(gè)方面數(shù)據(jù)顯示了支持房地產(chǎn)穩(wěn)定政策效果在持續(xù)顯現(xiàn)。

盛來(lái)運(yùn)強(qiáng)調(diào),要理性看待此輪房地產(chǎn)調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)二十幾年的高速擴(kuò)張后,按照產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)周期,現(xiàn)在調(diào)整是正常的。房地產(chǎn)階段性調(diào)整,有利于房地產(chǎn)后續(xù)構(gòu)建新模式,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的產(chǎn)能可以市場(chǎng)出清,開(kāi)發(fā)商能夠建更好的房子,提供更好的服務(wù),這對(duì)消費(fèi)者也是有利的。

盛來(lái)運(yùn)表示,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有支撐的,由于我國(guó)城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成,2023年常住人口城鎮(zhèn)化率為66.2%,但是按戶籍人口城鎮(zhèn)化率還不到50%,還有2.97億的農(nóng)民工在城里沒(méi)有完全市民化,這些進(jìn)城的農(nóng)民工中間購(gòu)房比例不高。同時(shí),現(xiàn)有的住房存量中,90平米以下的中小戶型房子還是占絕大多數(shù),隨著人們生活水平的提高、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改善性需求、剛需都還比較大。

上海完成第一批次二輪集中土拍
大華、龍湖“運(yùn)氣爆棚”

4月16日,上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍,掛牌的6宗地均成功出讓,總建面34.9萬(wàn)平方米,成交總金額約118.9億元。

從結(jié)果來(lái)看,本輪土拍熱度不及一批次首輪,6宗地中3宗地塊觸頂搖號(hào)、1宗溢價(jià)成交、2宗底價(jià)成交,整體溢價(jià)率減至5.8%,較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

值得一提的是,民企在此次土拍中“運(yùn)氣爆棚”,大華、龍湖集團(tuán)分別斬獲1宗地。其余4宗地塊分別被中環(huán)集團(tuán)、保利&建發(fā)、象嶼&聯(lián)發(fā)、越秀地產(chǎn)獲得。

與上一輪土拍相比,本次最大的不同是 “7090”政策的松綁。上海本輪土拍調(diào)整了中小套比例要求,從“60%~80%不等”調(diào)整為“50%~70%不等”,并將實(shí)行最新的中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)從“多層90平方米、小高層95平方米、高層100平方米以內(nèi)”調(diào)整為“多層100平方米、小高層110平方米、高層120平方米以內(nèi)”。

有業(yè)內(nèi)人士分析,這一規(guī)則的調(diào)整未來(lái)將增加改善型產(chǎn)品供應(yīng),降低大面積產(chǎn)品溢價(jià),緩和供需矛盾。



長(zhǎng)沙新政落地,鄭州、深圳開(kāi)始試點(diǎn)
已有超30城表示支持“以舊換新”

4月18日,長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于支持居民購(gòu)買改善住房的通知》,規(guī)定即日起,全市范圍內(nèi)“以舊換新”購(gòu)買新房的,可按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠;購(gòu)買新房申請(qǐng)住房公積金貸款的,在原有基礎(chǔ)上上調(diào)最高貸款額度;同時(shí)不再審查購(gòu)房者資格條件。

長(zhǎng)沙樓市自2017年“318”政策之后進(jìn)入限購(gòu)時(shí)代,“以舊換新”政策的出臺(tái)被認(rèn)為是長(zhǎng)沙全面取消樓市限購(gòu)的標(biāo)志。

4月15日,鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司和鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布公告稱,鄭州市4月20日將啟動(dòng)二手住房“賣舊買新、以舊換新”收購(gòu)試點(diǎn)工作,試點(diǎn)階段限額500套。

4月16日,樂(lè)有家在其官微新聞發(fā)布中提及「樂(lè)有家聯(lián)合綠景白石洲,將試水推廣深圳房產(chǎn)首個(gè)“以舊換新”項(xiàng)目」,意在完成存量房的交易和新房的輪動(dòng)循環(huán)。

目前,住房“以舊換新”政策正在逐漸興起。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)已有超30座城市明確表示支持二手房“以舊換新”,10余個(gè)城市已開(kāi)始實(shí)施相關(guān)政策。這一政策通常由政府機(jī)構(gòu)、國(guó)有企業(yè)或開(kāi)發(fā)商作為主導(dǎo)方,通過(guò)收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式,助力居民實(shí)現(xiàn)舊房出售與新房購(gòu)置。



澳門也“撤辣”
希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)

4月18日,澳門特區(qū)立法會(huì)舉行全體會(huì)議,表決通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)“撤辣”(指取消與不動(dòng)產(chǎn)需求管理相關(guān)的稅務(wù)措施)法案,包括取消特別印花稅、額外印花稅和取得印花稅,法案將在特區(qū)公報(bào)刊登公布翌日起生效。

特區(qū)立法會(huì)全體會(huì)議當(dāng)天下午表決通過(guò)采取緊急程序?qū)徸h《取消與不動(dòng)產(chǎn)需求管理相關(guān)的稅務(wù)措施》,隨后一般性及細(xì)則性表決通過(guò)法案。

特區(qū)政府經(jīng)濟(jì)財(cái)政司司長(zhǎng)李偉農(nóng)表示,政策初心是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定供應(yīng)、健康可持續(xù)發(fā)展。2010年在低息周期下,本地住宅供應(yīng)不足,市場(chǎng)“炒風(fēng)”熾熱,特區(qū)政府推出不動(dòng)產(chǎn)需求管理相關(guān)稅務(wù)措施后,成功穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。近年外圍環(huán)境進(jìn)入新周期,本地住宅供應(yīng)穩(wěn)定,基本可以滿足社會(huì)各階層人士的住屋需求,亦有充足土地儲(chǔ)備配合未來(lái)城市發(fā)展。經(jīng)審慎評(píng)估及考慮現(xiàn)時(shí)各項(xiàng)因素,決定進(jìn)一步撤銷臨時(shí)性的管理措施。


調(diào)查報(bào)告顯示居民購(gòu)房意愿仍處低位
需求釋放相對(duì)緩慢

根據(jù)中指研究院于本周發(fā)布的《居民置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告》顯示,今年3月份,選擇“購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月”的受訪者占比約為17%,環(huán)比下降2.2個(gè)百分點(diǎn);半年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房占比約為18.2%,環(huán)比略有增加。雖然在樓市活躍度略有修復(fù)下,居民購(gòu)房計(jì)劃出現(xiàn)微增,但是整體仍處于低位水平,購(gòu)房需求釋放相對(duì)緩慢。


據(jù)悉,上述受訪者絕大部分是在二線城市和三四線城市工作的青年,也是目前購(gòu)房、置換需求的主力軍,這一調(diào)查結(jié)果反映出居民置業(yè)心態(tài)。

從當(dāng)前購(gòu)房阻力來(lái)看,還貸壓力大、收入不穩(wěn)定、房?jī)r(jià)下跌是影響居民購(gòu)房的主要因素,占比均超過(guò)35%。其中收入不穩(wěn)定、還貸壓力大的因素占比穩(wěn)中有升。


值得關(guān)注的是,由于樓市修復(fù)較弱,疊加房企加大降價(jià)力度,居民看跌房?jī)r(jià)的預(yù)期也在增加。《報(bào)告》顯示,受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌預(yù)期占比31%,環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn),呈現(xiàn)再次增加趨勢(shì);而上漲預(yù)期持續(xù)處于相對(duì)低位,上漲預(yù)期占比約為13%。

另外,據(jù)中國(guó)人民銀行近期發(fā)布的《2023年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示,居民預(yù)期房?jī)r(jià)“下降”的占比增加。其中,12.3%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)“上漲”,53.9%的居民預(yù)期“基本不變”,20.2%的居民預(yù)期“下降”,13.6%的居民“看不準(zhǔn)”。而在消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資意愿選項(xiàng)中,問(wèn)及未來(lái)三個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí),僅14.3%的居民選擇購(gòu)房,較上一季度下降3個(gè)百分點(diǎn),跌幅較以往明顯。

克而瑞通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比發(fā)現(xiàn),這是近5年來(lái)首次對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的居民占比超過(guò)20%,意味著居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期已跌至近5年最低點(diǎn)。而從以往來(lái)看,市場(chǎng)表現(xiàn)較好時(shí),居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較樂(lè)觀;市場(chǎng)表現(xiàn)差時(shí),居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期悲觀;市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇時(shí),居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期也將有所修復(fù)。


(2024年04月20日 08:45 新浪網(wǎng) 作者 明源地產(chǎn)研究院)



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