繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認定標準后，12月14日，北京和上海先后優(yōu)化普宅認定標準、降低首付比例、降低房貸利率下限，北京也同步延長了貸款時間，釋放了更加積極信號。

業(yè)內人士指出，本次京滬政策優(yōu)化力度較大，涉及面較廣，從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力，除了限購政策外，政策基本一步到位。

京滬同日釋放利好大招

12月14日，北京上海前后腳發(fā)布通知，宣布調整一套房、二套房的首付比例。這是繼今年9月1日兩地先后落地“認房不認貸”政策后，再次不約而同調整房地產政策。

按照兩地新政策，一套房首付比例降到了30%，二套房首付比例降到了40%。下調首付比例，直接降低了居民購房的資金門檻，可以更好滿足大家的住房需求。

利率方面，北京和上海同時對房貸利率政策下限進行了調整，并都實行了差異化的新要求。在北京城六區(qū)以外和上海的嘉定等6個行政區(qū)，相比中心城區(qū)都實行了更加優(yōu)惠的利率標準，這意味著在這些區(qū)域貸款買房的成本將會更低。

以貸款200萬為例，北京非城六區(qū)二套住房，按還款25年，房貸利率由5.25%降至4.75%計算，每月還款額將由11984.95元減至11402.35元，每月減少582.6元；上海嘉定等區(qū)域二套住房，按還款30年，房貸利率由5.25%降至4.4%計算，每月還款額將由11044.07元減少至10015.22元，減少了約1029元。

另外，北京將貸款時間由25年延長至30年，有利于降低購房者單月的還款壓力。以貸款200萬為例，利率統(tǒng)一按4.75%計算，貸款時間延長后，每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元，每月減少969.4元。

此次北京、上海的新政策，不僅對購房的首付和利率提出新的要求，還對普通住宅認定標準進行了調整。

北京的新規(guī)定與以往最大的區(qū)別，在于價格。以前，按照五環(huán)六環(huán)不同的價格標準，決定了你的房子是普通住宅還是非普通住宅。現(xiàn)在新政策中，各環(huán)線的單價標準明顯提高，而且不用像以前那樣還要看總價。

以購買500萬二套住宅（過去被認定為非普宅）為例，北京城六區(qū)外的住房首付將由400萬元減少至200萬元，上海嘉定等區(qū)域住房首付將由350萬元減少至200萬元。

這意味著，改善型家庭賣小買大，不會以為總價而誤傷。按照北京的預測，執(zhí)行新標準后，市場上可被認定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。與北京一樣，上海也同時調整普宅標準，能讓更多的購房人享受到免征增值稅這樣的優(yōu)惠。

值得關注的是，此次政策調整，北京和上海有一致性，即都松綁了普通住宅認定標準，都下調了首套和二套房首付比例。還要注意的是，上海二套房的最低首付比例（50%）比北京要高10%，但外圍五大新城和新區(qū)二套房首付比例更低一些，意味著上海想把需求從中心區(qū)引導至外圍，也意味著外圍是上海經濟增長的新動力，而北京在這方面明顯壓力要小一點。

為何此時釋放如此力度的利好？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一線城市出臺調控政策敏感性比較高，北京和上海的敏感性更高。從慣例上來講，廣州和深圳調控寬容性比較強，一般先于北京和上海出政策。這次也是一樣的，當防風險，穩(wěn)地產上升到了緊迫性很高的程度，北京上海也松綁政策，有非常重要的信號意義，意味著風險和穩(wěn)定的導向上升到了很高的高度，行政干預的政策需全面退出。

此次新政出臺的背景是近期重點城市房價下跌加速，一線城市領跌。統(tǒng)計局數(shù)據顯示，11月份，百城有99個城市房價下跌，70個大中城市10月份有64個城市下跌，都創(chuàng)階段性新高，后者創(chuàng)2014年以來新高，背后是市場預期進一步下滑，前景不明朗紛紛選擇降價售房。10月份，70城數(shù)據顯示，一線城市領跌，11月份也可能是這種趨勢。而且，明確還形成了新房和二手房輪番降價的性循環(huán)，預期在急劇惡化。

同時，李宇嘉指出，政治局會議和中央經濟工作會議都明確了防范和化解重點行業(yè)風險。這其中最主要的就是房地產風險，房地產價格下跌和預期轉弱，直接導致商品房銷售量明顯下滑，盡管近期二手房交易因為價格明顯下跌而促進交易增長，但新房明顯在下跌，這對于緩解房地產資金鏈是非常不利的。同時，重要會議還明確提出要多出穩(wěn)預期，穩(wěn)增長政策。

此外，他認為，近期風險蔓延超出了管理層的預期，突出表現(xiàn)在萬科金地遠洋等穩(wěn)健經營性企業(yè)或國企資金鏈緊張，迫切需要從供需兩端去斬斷風險蔓延的鏈條。包括三個不低于和白名單，也包括需求端促進回暖。其中需求端促進回暖最重要，這是造血功能。只有房企自我造血功恢復了，三個不低于和白名單等外部輸血才能恢復，也才能控制住風險繼續(xù)蔓延，控制住系統(tǒng)性風險發(fā)生的可能。

“在適應房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，北京、上海出臺利好政策，也符合市場預期，有利于促進剛需和改善性住房需求釋放，特別有利于二套改善性住房需求，對京滬房地產市場，乃至全國市場情緒均將帶來積極引導。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認為。